我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，最近在关注深圳的豪宅片区， 请问深圳的豪宅发展有没有什么特点？有没有什么建议？

(资料图片)

深叔： 你好，深圳的豪宅演变有四个特点：1.选对城市发展方向，深圳发展是自东向西的，城市发展需要顺势而为。2.资源平衡，这里的资源指城市资源和自然资源，两者需要保持平衡，豪宅是稀有资源的集合，两种资源缺一不可。3.成片开发，建议选择成片的豪宅区的项目，这样地区热点更多，片区整体有提升，不建议选择单个豪宅项目，例如布吉、坂田、龙华、西丽的豪宅，不具备规模效应，对片区发展作用不大。4.货币效应，普通住宅和豪宅价格有差距，东西部房价也有差距，根本原因是房价对应阶层，货币总量越来越大，财富规模越来越高，深圳吸引力越来越强，豪宅名额越来越宝贵。

提问：深叔，你好，大家都觉得宝中的房价虚高，那碧海的房价水分肯定也很重，我之前打算买在碧海，被朋友劝阻了，请问买在这里值得购买吗？真的价格虚高吗？

深叔： 你好，碧海有两个优点：一是配套设施比较完善，商业、地铁、学校都具备，学校质量一般，但这是受区域教育资源所限；二是居住舒适度高，密度低，楼龄新，商品房多，部分房子有海景。碧海的缺点在于有飞机噪音。

提问：深叔，你好，已婚，有一套房子自住，现在想置换，但是深圳楼市好像现在行情不景气，打新也并不理想，请问应该怎么办呢？如果换的话有没有什么推荐的楼盘？预算1500万左右。

深叔： 你好，目前深圳楼市对想置换的人群不是很友好，主要体现在以下几方面：1.深圳二手房市场陷入冰点，监管部门严查流入房地产的违规资金，深圳房子的价格水分正在被挤出，居住属性加强，而居住则对房子的品质要求较高，所以成交量惨淡。2.目前楼市情况是这样，一方面，拥有优质资产的业主不肯以参考价成交，然而不降价就难以找到买家，另一方面，资产劣质的业主需要降价出手，到手的资金不够置换，所以这两种情况下的置换客都面临困境。3.恰逢新房热潮稍有减退，部分置换客盯上了新房，但置换客没有首贷资格，且开发商由于限价而降低产品质量，置换客买到的房子很可能并不值钱。总的来说，建议置换客选择确定性大的板块，推荐前海、宝中和碧海的楼盘也可以考虑。 具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：深叔，你好，目前有一套房子自住，有购房资格，想再买一套投资，但是不知道怎么选择区域，请问深圳什么区域值得购买？什么区域有发展潜力，适合投资？

深叔： 你好，关于深圳最值得购买的区域，可以从这几个方面讨论：1.从发展重心来看，深圳重心西移，地标建筑摩天轮、国际会展中心、国际机场都建在宝安，宝安如同曾经的罗湖、福田，迎来了发展机遇，近段时间最受关注的是宝中南山之间的前海；2.从商圈来看，罗湖有万象城，南山有海岸城、欢乐海岸，宝安有宝中壹方城、海雅缤纷城，再往西则没有大型商圈，未来这一空白必然会被填补，建议抓住机会，早期入手。

提问：深叔，你好，请问，一个住宅小区里有超过半数的开公司的，例如岗厦的彩福大厦，这样对房价会不会有影响，是好是坏？为什么会存在这种情况？这种情况未来会如何发展？

深叔： 你好，住宅小区有办公是不利的，具体体现在：1.影响居住氛围。2.低买低卖，获利空间小。3.通常这类小区处在商务区的辐射区域，租售比有优势，地段确定基础价格后，起决定作用的楼宇品质。住宅小区内会有办公的原因有这几类：1.房子设计结构适合办公，例如港式建筑。2.历史偶然造就办公租户，电商行业发展产生很多个体经商户。总的来说，办公比例会逐渐降低的，一方面，只要办公楼增多，住宅的办公租户就会慢慢迁移，另一方面，政策是趋向降低住宅楼盘的办公比例的。

提问：深叔，你好，想投资一套房产，请问松岗的畔山御景花园值得考虑吗？对比中海西岸华府如何？这两个楼盘在什么方面存在差异？这两个选谁更好？或者有没有其他推荐？

深叔： 你好，这两个楼盘小区品质都不错，绿化率高，但不值得投资，原因在于没有商圈和片区概念带动，且临近高速，噪音大。宏观层面上，这两个楼盘都是松岗中学的学位，教育资源优质，投资价值差异不大；微观层面上，畔山御景花园的小区品质略高于中海西岸华府。相邻板块对比，沙井比松岗在大空港辐射上更有优势，比松岗提前受益，因此也可以考虑沙井的万丰海岸城和深圳外国语新桥校区。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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